La méthodologie du cabinet
Pour chaque typologie de mission, les méthodes appropriées et reconnues par les professionnels sont retenues, en tenant compte des éléments caractéristiques du dossier.
En quelques mots
Pour l’ensemble des missions confiées au cabinet Dyèvre Expertises, les diligences suivantes sont systématiquement mises en œuvre : visite de l’actif, analyse des documents administratifs, juridiques et financiers, ainsi qu’une étude approfondie de la situation géographique et de l’environnement de l’actif expertisé. Pour chaque typologie de mission, les méthodes appropriées et reconnues par la profession sont retenues.
- Louis-Florent Dyèvre
Valeur locative
Dans le cadre de la détermination de valeur locative, l’expert réalise en premier lieu une analyse détaillée du bail commercial et des surfaces. Pour les locaux commerciaux, une pondération conforme aux usages professionnels sera appliquée. La méthode par comparaison est ensuite retenue pour l’évaluation des locaux commerciaux, des bureaux et des biens d’habitation. La méthode hôtelière est utilisée pour les hôtels et les EHPAD, afin d’intégrer les spécificités d’exploitation propres à ces établissements. Pour les commerces, l’expertise comprendra l’étude de l'évolution des facteurs locaux de commercialité et la recherche des motifs de déplafonnement, éléments indispensables à une évaluation juste et réglementairement fondée dans le cadre d'un renouvellement du bail commercial
Valeur vénale
L'expert procède tout d’abord à une analyse précise des surfaces, des caractéristiques intrinsèques de l’actif et des baux en cours. La valeur vénale est ensuite déterminée selon une approche multicritère, intégrant les paramètres techniques, juridiques, économiques et contextuels.La méthode par comparaison est mobilisée pour situer l’actif au regard des transactions ou références récentes observées sur le marché. La méthode par capitalisation est utilisée lorsque l’actif génère un revenu, en actualisant le rendement attendu selon les pratiques et taux couramment admis.
Indemnité d’éviction
L’indemnité d’éviction doit être égale au préjudice subi par le Preneur. En conséquence de quoi, le bailleur doit verser une indemnité correspondante à la perte de son fonds de commerce.Elle sera limitée au coût du transfert si le transfert du fonds sans perte de clientèle est validé et que son coût est inférieur à celui résultant de la perte du fonds. En cas de perte de fonds, l’expert calcule donc l'indemnité à partir de deux approches reconnues : l’approche par les résultats, fondée sur l’analyse de la rentabilité, et l’approche par le chiffre d’affaires, qui permet d’apprécier la valeur économique du fonds.Il évalue enfin les indemnités accessoires destinées à compenser les frais et préjudices annexes liés au départ du locataire.
Nos domaines d'expertises
Immobilier commercial
Boutiques, centres commerciaux, restaurants, hôtels, cinémas et golfs.
Immobilier d’entreprise
Bureaux, locaux d’activités, entrepôts, EHPAD, cliniques et aéroports.
Immobilier d’habitation
Immeubles résidentiels, maisons et villas, hôtels particuliers, châteaux et domaines privés.
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