La méthodologie du cabinet
Pour chaque typologie de mission, les méthodes appropriées et reconnues par les professionnels sont retenues, en tenant compte des éléments caractéristiques du dossier.
En quelques mots
Pour l’ensemble des missions confiées au cabinet Dyèvre Expertises, les diligences suivantes sont systématiquement mises en œuvre : visite de l’actif, analyse des documents administratifs, juridiques et financiers, ainsi qu’une étude approfondie de la situation géographique et de l’environnement de l’actif expertisé. Pour chaque typologie de mission, les méthodes appropriées et reconnues par la profession sont retenues.
- Louis-Florent Dyèvre
Valeur locative
Dans le cadre de la valeur locative, l’expert réalise d’abord une analyse détaillée des surfaces et, pour les locaux commerciaux, une pondération conforme aux usages professionnels. La méthode par comparaison est appliquée pour l’évaluation des locaux commerciaux, des bureaux et des biens d’habitation. La méthode hôtelière est utilisée pour les hôtels et les EHPAD, afin d’intégrer les spécificités d’exploitation propres à ces établissements. Pour les commerces, l’expertise comprend également l’étude des facteurs locaux de commercialité et la recherche des motifs de déplafonnement, éléments indispensables à une évaluation juste et réglementairement fondée.
Valeur vénale
L'expert procède d’abord à une analyse précise des surfaces et des caractéristiques intrinsèques de l’actif. La valeur vénale est ensuite déterminée selon une approche multicritère, intégrant les paramètres techniques, juridiques, économiques et contextuels. La méthode par comparaison est mobilisée pour situer l’actif au regard des transactions ou références récentes observées sur le marché. La méthode par capitalisation est utilisée lorsque l’actif génère un revenu, en actualisant le rendement attendu selon les pratiques et taux couramment admis.
Indemnité d’éviction
Dans le cadre de l’évaluation d’une indemnité d’éviction, l’expert commence par déterminer la valeur du droit au bail, en tenant compte des caractéristiques du local, de sa situation commerciale et des conditions contractuelles. Il procède ensuite à l’évaluation de l’indemnité principale d’éviction, selon qu’il y ait ou non perte de fonds pour l’exploitant. En cas de perte de fonds, l’indemnité est calculée à partir de deux approches reconnues : l’approche par les résultats, fondée sur l’analyse de la rentabilité, et l’approche par le chiffre d’affaires, qui permet d’apprécier la valeur économique du fonds.L’expert évalue enfin les indemnités accessoires destinées à compenser les frais et préjudices annexes liés au départ du locataire.
Nos domaines d'expertises
Immobilier commercial
Boutiques, centres commerciaux, restaurants, hôtels, cinémas et golfs.
Immobilier d’entreprise
Bureaux, locaux d’activités, entrepôts, EHPAD, cliniques et aéroports.
Immobilier d’habitation
Immeubles résidentiels, maisons et villas, hôtels particuliers, châteaux et domaines privés.
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